Апартаменты — нежилая коммерческая недвижимость, которую часто используют для проживания. В основном апарт-комплексы строят в столицах и крупных городах. Но скоро такое здание появится и в Смоленске. Мы решили узнать все о новом для нашего города формате жилья.
Взгляд с высоты
Апарт-комплекс — привычный формат для столиц и крупных городов, но новый для Смоленска. В настоящее время строится единственное здание такого плана на проезде Маршала Конева.
Основное отличие от привычных форматов жилья – апартаменты оформляются как коммерческая недвижимость. Следовательно, в них не получится прописаться, но можно оформить временную регистрацию. Также нельзя купить помещение в ипотеку. Доступен только потребительский кредит либо беспроцентная рассрочка от застройщика на три месяца (либо шесть, если берется двое апартаментов.
Вилка цен на апартаменты, которые не отличаются по метражу — от 1 580 000 до 1 750 000 до. После сдачи максимальная цена составит — 2 200 000. Доплатить придется, если вам по душе хороший вид. За минимальную цену придется наблюдать заднюю стену офисного здания, а видовые квартиры стоят дороже.
Несмотря на опасения по поводу некоторого замедления рынка недвижимости в Смоленске, квартиры раскупаются активно. Второй и третий этаж будут занимать офисные помещения, большая часть из которых уже продана. У людей есть некоторая паника, но число посетителей не уменьшилось. Однако, стало немного меньше сделок и броней.
Звонили из банка
Что касается покупки апартаментов, возьмем среднюю цену с учетом вилки 1 580 000 – 2 200 000 рублей – 1 900 000 рублей. Рассмотрим вариант потребительского кредита в наиболее популярном «Сбере»: банк предлагает такую сумму на пять лет с процентной ставкой 12,9% годовых, при этом, в первый месяц она составляет 5%. Следовательно, вы будете платить по 43 022 рублей в месяц, и 36 292 – в первый месяц. Для сравнения, классическая ипотека «Сбера» на новостройки с той же суммой и тем же сроком предлагает 10,9% годовых и ежемесячный платеж 34 925 рублей ежемесячно с учетом минимального первоначального взноса 290 000 рублей. Учтем и то, что пятилетний срок максимальный для потребительского кредита и минимальный для ипотеки, которую можно растянуть на десятилетия и выплачивать куда меньшие суммы в месяц. Таким образом, с точки зрения покупки в кредит выигрывает классическое жилье.
Также коммерческий статус исключает использование льгот при покупке. Также нет особых условий для военных, беженцев и других льготных категорий, а значит, вам не будут доступны специальные условия от банка, например, ипотека для молодой семьи. Единственное — гипотетически можно сделать скидку, но очень большой она не будет. Что касается покупки за свои средства, здесь в плане экономии лучше апартаменты: цены на однокомнатные квартиры в смоленских новостройках начинаются от двух с половиной миллионов рублей, но и имеют большую площадь. При этом, локация не важна: цены примерно одинаковы во всех трех районах. Исключение составляют исторический центр и новостройки по индивидуальным проектам, где цена на самую дешевую квартиру может превышать и четыре миллиона.
Если говорить о вторичном жилье, за сумму, примерно равную 1 900 000 рублей, можно купить двухкомнатную квартиру в «старом фонде» (например, двухэтажках на Витебском Шоссе, или однокомнатную квартиру в панельной пятиэтажке в районах, подобных Киселевке, Кловке и Ситникам. Однако, в среднем цены на однокомнатные квартиры в хрущевках начинаются от 2 500 000 – 3 000 000 рублей, дорожая к центру.
Снимите это немедленно
Многие покупатели апартаментов будут использовать их под сдачу. Будет действовать система, необычная для Смоленска: собственник вверит свою недвижимость управляющей компании, которая будет работать с арендаторами. Пока неизвестно, какая цена съема в месяц будет установлена. Неизвестно и то, каким образом будет осуществляться заселение, и какой вид будет иметь договор.
Снять квартиру в обычном жилье смоляне могут либо договорившись сами, либо обратившись к риэлтору. Посредник берет за свои услуги комиссию в половину стоимости аренды. В основном, аренда квартир в Смоленске стоит 15 000 рублей, плюс-минус коммунальные услуги. Цена зависит от района и удаленности от центра, но гораздо больше от новизны дома, метража и общего состояния квартиры. В новостройке Королевки вы можете найти как вариант за 12 000 рублей в месяц, так и за 20 000. При этом, в самом центре можно снять вариант за 15 000 или даже за 12 000 рублей, но в центральном районе гораздо больше премиальной недвижимости для аренды, чья цена будет превышать 30 000 рублей в месяц.
Возьмем 15 000 рублей как среднюю цену аренды «однушки» для молодой семьи. Чтобы заплатить собственнику сумму 1 900 000 рублей, принятую нами как средняя стоимость апартаментов, понадобится более 10 лет. Это можно сравнить с ценой нельготной ипотеки в банке на тот же период. Она обойдется чуть дороже (примерно 17 000 тысяч), но квартира будет у вас в собственности, что несет большую стабильность. Кроме того, здесь мы уже учли проценты. Если считать без них, плата банку составляла бы те же 15 000 рублей.
Если бы потребительские кредиты выдавали на срок до 10 лет, то за апартаменты вы бы платили примерно по 21 500 рублей в месяц без учета первого льготного.
Подведем итоги. Апартаменты – выгодное приобретение, если у вас есть возможность купить их сразу. Но для покупки в кредит это не лучшее решение, стоит рассмотреть обычное жилье.
Андрей Федоскин