Мы продолжаем свой проект, посвященный важным отраслям экономики Смоленской области. Предыдущие выпуски «Смоленского делового пульса» рассказывали о строительной отрасли и недвижимости а также о промышленности, сельском хозяйстве и сфере услуг.
И вот по прошествии месяца мы вновь возвращаемся к строительной отрасли и недвижимости. Ведь в наше неспокойное стремительное время это достаточный срок для существенных перемен. А помогут нам оценить ситуацию, как всегда, наши компетентные собеседники.
Президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области»; генеральный директор АО «Смолстром-сервис» (застройщик) В.В.Косых.
— Вадим Вячеславович, месяц назад вы отметили, что цены на все растут рывками, а покупательский спрос на квартиры снижается. Как сейчас обстоят дела?
— Покупательской активности сейчас нет почти никакой. С апреля месяца у нас почти нет продаж. Мы обычно в это время продаем по 60-70 квартир в месяц. А в этом году в апреле продали всего 12 квартир. Цены остались на прежнем уровне.
— То есть за прошедший месяц вы цены не поднимали?
— Нет, не поднимали. Ведь ипотеку и так никто не берет, потому что ипотека стала очень дорогая. И хотя процентные ставки по ипотеке в среднем сократились с 17% до 14%, это все равно для большинства людей непосильная ноша. К тому же был отложенный спрос, который люди стремились реализовать. Он в основном уже реализован.
— Вы, в смысле все строители, ждете каких-то мер поддержки от государства?
— Главное чего мы ждем – это снижение ипотечных ставок. Ведь ипотека – основной механизм покупки людьми жилья. Обещают снизить ставки по ипотеке до 8-10%. Если это будет сделано, то, думаю, строительная отрасль оживится. Так что, конечно, очень мы этого ждем.
Председатель Правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»; президент группы компаний «Метрум Груп» (застройщик) В.Н. Потапов.
— Вениамин Николаевич, за месяц с нашего прошлого разговора, что и в какую сторону изменилось в строительной отрасли региона?
— Моя оценка такая, что изменения есть и они в лучшую сторону.
— Что именно улучшилось?
— Главное улучшение в том, что снижается ставка Центробанка и соответственно снижаются ставки по ипотечным кредитам. И соответственно люди уже больше интереса проявляют к покупке квартир. Хотя, изучая особенности рынка, мы заметили, что летом традиционно идет снижение спроса на квартиры. Но ничего. Думаю, что к осени процентная ставка по ипотеке еще снизится. Ведь рубль-то по отношению к доллару укрепляется. Думаю, и дальше рубль будет укрепляться, особенно, если будет проводиться политика по продаже за рубли нефти, газа, зерна…
— Что за месяц произошло с ценами на строительные материалы?
— Тут трудно сказать. Что-то дешевеет, что-то дорожает. В данном случае опять же накладывается традиционное сезонное подорожание строительных материалов.
— Вы на свои квадратные метры за последний месяц цены поднимали?
— Нет. На некоторые большие 3-4-х комнатные квартиры в нашем ЖК «Феникс» мы цены даже снизили.
— Вы, в смысле стройкомплекс, ожидаете от государства каких-то мер поддержки?
— В числе прочего в частности мы все же ожидаем снижения цен на металл. Для нас это очень чувствительно.
— Думаете, Федеральная антимонопольная служба дожмет производителей металла и профильных спекулянтов?
— Думаю, что да. В принципе государству деваться некуда. Такие цены на металл очень бьют по строительной отрасли и не только по ней. Так что здесь надо оперативно действовать на снижение цен.
Руководитель Агентства недвижимости «Проспект» (операции с недвижимостью, юридические услуги) А.Л. Харченков.
— Александр Леонидович, что сейчас происходит на рынке недвижимости в Смоленске и области?
— Очень трудно говорить что-либо определенное. На рынке присутствует некий хаос. У собственников на рынке вторичного жилья ожидания высоких продаж. Люди запрашивают за свою недвижимость явно завышенные цены, выше рыночных.
— С чем это связано?
— Это связано с тем, что цены на все выросли, и люди считают, что цены и на их недвижимость тоже выросли.
— А что не первичном рынке жилья?
— Конечно, первичный рынок жилья диктует условия. Поэтому от него нужно отталкиваться. При этом и застройщики не знают реальную рыночную стоимость своих квадратных метров, так как они не могут спрогнозировать точную себестоимость, потому что непредсказуем рост цен в, первую очередь, на строительные материалы.
— В последнее время цены на первичку сильно выросли?
За последний месяц как такового роста цен на первичное жилье практически нет. Рост был в январе-феврале.
— Наверняка и покупательная способность людей снизилась?
— Д. Покупательская активность на рынке жилья в последнее время резко снизилась. Это связано с серьезным ростом ипотечных ставок. Под такие проценты люди ипотеку брать просто не готовы. Так что покупательная способность почти отсутствует. У кого есть деньги, те преимущественно вкладывают их в депозиты, на которые выросли процентные ставки. А вкладываться в недвижимость в целях сохранения своих накоплений, как это было при льготных ставках по ипотеке, сейчас практические желающих нет.
Руководитель Архитектурно-проектной студии «Гончаров и Ко» (проектирование частных домов) Н.А. Гончаров.
— Николай Александрович, как вы в свете последних событий оцениваете ситуацию на рынке проектирования частных домов?
— Мы вообще не заметили разницы. Даже больше стали звонить и говорить, что надо закупать стройматериалы, и просят побыстрее дать расчеты стройматериалов для строительства, чтобы скорее их закупить, так как все дорожает. У нас ни от одного проекта не отказались, опасаясь, что не потянут строительство.
— А не просят пересчитать сметы, чтобы уменьшить стоимость строительства?
— Нет.
— Приятно удивили.
— Да, понимаю. Скажу больше: у нас в этом году заказов на проектирование частных домов даже больше, чем в прошлом. Видимо, так потому, что собираясь строить частный дом, люди имеют некоторые запасы средств и готовы идти до конца. К тому же цены на квартиры сильно выросли, и многие люди понимают, что вместо квартиры за эти же деньги можно купить участок и построить свой дом, но даже большей площадью. Так это будет совсем другой уровень жизни, да и ЖКХ на своем доме дешевле.
— Как вы в среднем оцениваете подорожание стройматериалов за последнее время?
— По разным позициям, конечно, разнится, но в среднем рост цен на стройматериалы составил не менее 30%. Если раньше одноэтажный дом на 120 квадратных метров можно было построить в пределах 3-х миллионов рублей, то сейчас это стоит уже не меньше 4,5-5-и миллионов…
Заместитель генерального директора Ассоциации СРО «Объединение Смоленских строителей» О.Н. Аббасов.
— Олег Надирович, с какими чувствами смоленские строители смотрят в завтрашний день?
— Строители люди такие, что, не смотря на трудности, глядят в будущее с оптимизмом. Правительством России и Минстроем уже принят ряд мер, чтобы у строителей была возможность пересчитать сметы себестоимости строительства объектов с учетом подорожания строительных материалов. Для этого были внесены изменения в том числе и в 44-ФЗ. То есть, если раньше в случае победы на торгах, на конкурсе застройщик вдруг сталкивался с удорожанием строительных материалов, то эта ситуация была очень тяжело решаема. Сейчас есть все возможности пересмотреть сметную стоимость и внести соответствующие изменения. Естественно, для этого нужна экспертиза.
— Это вы говорите о работе в рамках государственного заказа. А что со строительством коммерческого жилья?
— В коммерческом жилье, безусловно, удорожание строительных материалов сказывается и будет сказываться на конечной стоимости квадратных метров.
— Насколько сейчас устойчива Ассоциация СРО «Объединение смоленских строителей» — по сути системообразующая отраслевая структура региона?
— Наше СРО устойчиво. Мы пополняемся новыми членами, которые переходят из Сафоновского СРО, которое на сегодняшний момент лишено статуса саморегулируемой организации. Кроме этого, к нашему удивлению, немало и новых организаций, которые вступают в нашу Ассоциацию. Последних даже больше, чем в прошлом году. Строительная отрасль в любом случае не месте не стоит и продолжает развиваться даже в таких сложных условиях. Так что надеемся, что в предстоящий летний сезон как минимум простоя у строителей не будет.
Подготовил Сергей Щемелев