Мы продолжаем исследовать социально-экономическое «самочувствие» основных хозяйственных отраслей Смоленской области. Сегодня снова возвращаемся к строительству, недвижимости, ЖКХ.
Предыдущий выпуск, посвященный данной сфере, вышел почти полтора месяца назад и за это время в силу сезона и ряда известных и неизвестных, но серьезных факторов многое на рынке изменилось.
Как всегда, слово нашим компетентным экспертам.
Председатель Правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»; президент группы компаний «Метрум Груп» (застройщик) В.Н. Потапов.
— Вениамин Николаевич, как обстоят дела на рынке недвижимости сейчас?
— Продажи идут плохо. Но, думаю, что к осени ситуация по спросу должна улучшиться.
Наложилось традиционное летнее затишье и то, что был скачок ставок на депозиты в банках, и люди, у кого деньги были, положили их на депозиты. А теперь, когда ставка опустится, люди будут эти депозиты раскрывать и нести деньги покупать квартиры.
— Что с ценами на стройматериалы?
— По стройматериалам невозможно ничего четко сказать. По отдельным видам на некоторое время цена падает. Хотя вот на металл цены держались, но теперь снова стали расти. То есть совершенно непредсказуемо, непонятно ведут себя цены. Уверен, что это все спекулятивные игры. Спекулянтам все равно: падают цены или опускаются. Крупные спекулянты заранее знают о скачках цен и на этом наживаются. А скачки цен следуют за скачками курса валют. Вот и все.
— В последнее время наметилась тенденция на снижение учетной ставки и вслед за ней на ипотеку и прочие кредиты. Как думаете, снижение ставки продолжится?
— Здоровых альтернатив снижению ставки — нет. Иначе стройка просто станет. И не только стройка. А это массы безработных со всеми вытекающими негативными и даже катастрофическими последствиями…
Директор ООО Агентство недвижимости «Магазин Квартир» (операции с недвижимостью) С.Я. Горохов.
— Сергей Яковлевич, как чувствует себя нынче рынок недвижимости?
— Рынок недвижимости заходит в «шторм», на рынке сейчас некоторых предложений уже в два раза больше, чем потенциальных покупателей. Это и первичный, и вторичный рынок имеется в виду.
— Перенасыщение рынка предложением?
— Не совсем так. Предложения примерно столько же и осталось. Просто существенно упал спрос. Спрос предыдущих весенних месяцев формировался паническими настроениями. Сейчас эти настроения успокоились, и пик роста цен на квадратные метры прошел. А в каких-то сегментах, особенно в дорогом жилье, они даже снижаются в цене. И эта тенденция будет продолжаться, потому что ожидания от будущего у людей на пессимистическом уровне. Нет возможности планировать даже на месяцы, не говоря уже о годах. Многие клиенты придерживают свои решения о покупке недвижимости в надежде, что процентная ставка по ипотеке будет снижаться. А есть клиенты, которые купили квартиры в новостройках в целях сохранения своих денег. И вот они сейчас будут выводить свои деньги, и соответственно предложения на рынке будет еще больше. Будет затоваривание рынка. И будет скрытое снижение цен со стороны тех же застройщиков. Думаю, что многое будет понятно к середине августа. К тому же лето влияет — традиционный спад продаж. Много покупок было сделано в феврале, марте, апреле. И соответственно май, июнь — снижение, а июль — почти штиль.
— Вы также занимаетесь и коммерческой недвижимостью. Что здесь?
— Здесь основная тенденция — стало больше офисных помещений на рынке. Больше пустующих вакантных площадей. По торговым площадям я сильных изменений пока не вижу. Арендная ставка не растет, но и не сильно падает. Вакантных площадей тоже не очень много. Но это пока. Здесь все будет показательно осенью. Коммерческая недвижимость всегда имела больший лаг времени по продажам, нежели квартиры. Бизнес пока что не в таком сильно упадке, как можно бы было здесь ожидать. Есть пока еще задел, запас прочности. Ну как дальше будет ситуация с уровнем жизни, никто сейчас не скажет. Вслед за его падением будет снижаться все.
— И, наконец, ваш комментарий по земельным участкам под малоэтажную застройку.
На земельные участки был высокий спрос в феврале-марте. Люди вкладывались. За июнь-июль очень сильно упал спрос. Минус 70-80%. Это тоже показатель неопределенности. Участки под застройку покупают люди, которые уверены, что у них хватит доходов построить и содержать дом. А сейчас непонятно, что будет через несколько месяцев. Потому спад. Все не в наших руках. Мы можем только наблюдать…
Руководитель Архитектурно-проектной студии «Гончаров и Ко» (проектирование частных домов) Н.А. Гончаров.
— Николай Александрович, как дела с малоэтажным проектированием?
— Все прекрасно, мы даже расширились. Так как мы работаем по всей России, а не только по Смоленской области. В нашем регионе, конечно, заказов стало поменьше.
— Люди ужимаются по домам?
— Да люди ужимаются. Сейчас больше одноэтажное строительство пошло, чтобы по материалам менее затратно. Вот эти огромные двух, трехэтажные дома — они в основном уже в прошлом. Сейчас в 90% случаев это дома до 150 квадратов.
— Как ведут себя стройматериалы?
— В последнее время стройматериалы в цене даже немного упали. Вслед за падением доллара.
Генеральный директор ООО СПК «РемСтройАльянс» (дорожное строительство и ремонт) В.В. Поляков.
— Виталий Викторович, как вы оцениваете обстановку с ремонтом дорог?
— Положительно. Положительно.
— Вы как-то говорили, что есть расхождения по себестоимости в сметах и реальной себестоимостью не в пользу подрядчиков. Удалось решить этот вопрос?
— Расхождения реальной себестоимости со сметной решить удалось лишь отчасти. Решаем это за счет своей прибыли.
— Как реальные объемы ремонтов в этом году?
— Объемы по сравнению с предыдущим годом выросли на 15-20%. В основном, конечно, это федеральная программа «Безопасные и качественные автомобильные дороги».
— Стройматериалы в плане цен?
— Стройматериалы немного подорожали.
— А комплектующие на иностранную технику?
— Комплектующие и расходные материалы на импортную технику мы особо не искали, так как запаслись всем необходимым заранее. Но источники поставок есть через третьи страны и фирмы. Логистика, конечно, усложняется и цены повышаются порядка на 30%.
— Вы с оптимизмом смотрите в будущее? Какие прогнозы на следующий год?
— Да, конечно, с оптимизмом. По следующему году сложно сказать. Может вмешаться ситуация с восстановлением городов разрушенных и прочим. Посмотрим.
Директор управляющей компании ООО «ТСЖ» (управление многоквартирными жилыми домами) А.К. Борисов.
— Алексей Климентьевич, что можете сказать о нынешней ситуации в смоленском ЖКХ?
— Пока в ЖКХ все так же. У нас плановая работа по подготовке к зиме.
— Как платежная дисциплина граждан?
— Есть колебания в минусовую сторону. Видимо, это в первую очередь связано с отпусками.
— Вы ранее упоминали, что намечаются проблемы с комплектующими для импортных лифтов и вентиляционных систем.
— По лифтам и вентиляционным системам поставщики нашли обходные пути, и проблем с поставками нет.
— Планируете на будущее?
— Дальше месяца ничего не планируем. Потому что не имеет смысла.
Заместитель генерального директора Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей» О.Н. Аббасов.
— Олег Надирович, чем живет строительное СРО?
— В целом ситуация стабильная. На данный момент к счастью говорить о каком-то резком ухудшении не приходится. Обращаются и государственные заказчики в том плане, что есть потребность в строительстве объектов различного назначения. В том числе и для федеральных служб и ведомств. То есть сезон строительный идет.
— Как обстоят дела с поддержкой строительной отрасли со стороны государства?
— Сейчас для поддержки строительства идет активная законотворческая деятельность. В частности, идет работа по совершенствованию Федеральной государственной информационной системы. В плане наполнения ее информацией о стоимости номенклатуры всех строительных материалов.
— Что это дает?
— При эффективном формировании данной системы сметная себестоимость строительства будет максимально приближена к реальной себестоимости. Потому что очень большая проблема в строительстве объектов, которые разыгрываются по тендерам — это отрыв, дельта между реальной себестоимостью, которая периодически меняется в связи со скачками курса валют и в силу остального, и между тем что в сметы заложено. Поэтому на такие конкурсы часто просто никто не заявляется как раз потому, что сметная себестоимость существенно ниже реальной.
Поэтому вводится ответственность для производителей строительных материалов, для продавцов строительных материалов. Им вменяется обязательная работа с Федеральной государственной информационной системой, чтобы они туда регулярно заносили реальные цены на строительные материалы. И ужесточается ответственность в случае, если они этого не делают.
— То есть эта система помогает чиновникам составлять более адекватные конкурсные сметы?
— Безусловно. Это такой механизм прозрачный и понятный. Тут почти невозможно занизить сметную стоимость, потому что есть открытые источники, и надо сметы формировать в соответствии с ними.
Но, на самом деле даже удивляешься, что идет такая активная законотворческая работа. Ее можно оценить на сайте НОСТРОЙ или Минстроя.
Сергей Щемелев