Мы продолжаем исследовать социально-экономическое «самочувствие» основных хозяйственных отраслей Смоленской области. Сегодня снова возвращаемся к строительству и недвижимости. Предыдущий выпуск по отрасли от 30.11.22 можно посмотреть здесь.
Как всегда, слово нашим компетентным экспертам.
Председатель Правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»; президент группы компаний «Метрум Груп» (застройщик) В.Н. Потапов.
— Вениамин Николаевич, какая сейчас ситуация на рынке, какие вы видите перспективы на будущий год?
— В целом я считаю, что год для нас был успешный. А в дальнейшем все будет зависеть от усилий государства, направленных на стимулирование рынка жилья.
— Как прямо сейчас обстоит дело с продажами новостроек?
— Декабрь слабый по продажам, если сравнивать с декабрем предыдущего года. В целом на рынке ощущается неуверенность. Считаю, что государство должно активнее стимулировать строительную отрасль. Делать более низкие процентные ставки и по ипотечным кредитам, и для пополнения оборотных средств застройщиками. Ведь развитие строительной отрасли запускает мультипликативный эффект от продажи жилья.
— В течение года цены на строительные материалы, скажем так, скакали?
— Да. Но во второй половине года цены на стройматериалы даже снижались. Это все спекулятивные игры на западных биржах в том числе. Отсюда все и скачет.
Президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области»; генеральный директор АО «Смолстром-сервис» (застройщик) В.В.Косых.
— Вадим Вячеславович, месяц назад вы ожидали некоторого оживления продаж новостроек под Новый год.
— Да. В общем-то некоторое оживление на рынке идет. Был небольшой спад в связи с тем, что объявили о продлении действия программы субсидированной ставки по ипотеке. Но в целом я считаю, что рынок стабилизируется. Январь-февраль будущего года мы конечно не ожидаем, что будут большие продажи. Но это традиционно – люди на каникулах, финансирование кое-где еще не открыли. Но к марту, думаю, начнется оживление на рынке. Нет сейчас предпосылок для того, чтобы резко обвалить продажи.
— Какие меры со стороны государства в последнее время оказали существенное влияние на рынок недвижимости?
— Такое влияние оказало продление государством субсидирования процентных ставок по ипотеке, которая по факту составит 8% годовых, что всего на 0,5% выше ключевой ставки ЦБ. Это серьезная мера, которая позволяет надеяться на дальнейшее динамичное развитие строительной отрасли. Плюс мы сейчас понимаем, что федеральные программы, которые были запланированы ранее, они сейчас реально финансируются, деньги под них выделяются: школа в Соловьиной Роще строится, дороги строятся… Так что на данный момент все в перспективе в общем-то неплохо.
— Инфляция строителей беспокоит?
— Инфляция – вещь, конечно, неприятная. Но она говорит о том, что нельзя держать деньги «под подушкой», надо их вкладывать, в том числе и в недвижимость. Это позволит деньги не только сохранить, но и приумножить. Так что я считаю, что если Правительство удержит инфляцию в рамках 5-7% в год, то это наоборот поможет свободным капиталам более активно обращаться в стране.
— Как выстраивается ваше взаимодействие с банками? Там ранее вы обозначали некоторые проблемные моменты.
— Общался недавно с банкирами, и они проявляют сдержанный оптимизм по поводу будущего 2023 года, надеются на стабильность банковской системы. Многое зависит от того, как будут финансироваться крупные федеральные программы. И пока здесь особых проблем не видно.
— Как ведут себя цены в самом широком смысле этого понятия?
— Цены по году иногда скакали. Немного подорожал импорт вслед за подорожанием валюты. Но сейчас курс рубля выровнялся и больше отвечает рыночным реалиям. Думаю, это развяжет руки нашим предприятиям-экспортерам. Все-таки российская экономика глубоко интегрирована в мировую, так что выравнивание курсов валют, на мой взгляд, должно наш рынок оживить. По факту мы реально уходим от евро и доллара и начинаем переводить взаимные расчеты в валютах тех стран, с которыми осуществляем сделки: китайские юани, индийские рупии, турецкие лиры…
Руководитель агентства недвижимости «Домовой» (операции с недвижимостью) А.А. Щербаков.
— Анатолий Анатольевич, пришло время несколько слов сказать по итогам этого года в разрезе смоленского рынка недвижимости.
— Новый год мы закрываем шикарно. Это в первую очередь касается сделок со вторичной недвижимостью.
— Если сравнивать с декабрем прошлого года?
— Под Новый год все стремятся закрыть все сделки. Здесь многое зависит не только от клиентов, но и от банков. Но все пытаются закрыться, и поэтому все ускоряется. Каждый год одно и то же. Но в этот год под конец мы сделали максимум. Такого окончания года не было еще никогда.
— Эти продажи в основном в кредит?
— Да. Порядка 90% продаж в кредит.
— Скажите, этот год произвел впечатление, что рынок недвижимости неслабо скакал и по ценам, и по продажам?
— Совершенно верно. Нас бросало то в холод, то в жар… Были месяцы, когда вообще не было звонков, но были дни, когда телефон от уха не оторвать. То есть люди сами не знали, что они хотели.
— Но люди, видимо, не понимали, что ждать от ситуации в стране?
— Да. Слухи очень сильно сейчас влияют на рынок. Люди очень подвержены слухам, особенно в такие неспокойные времена. Но должен заметить, что торгуется та недвижимость, которая идет по рыночным ценам, а все остальное стоит почти неподвижно.
— Но, как вы говорите, год был хорошим?
— Год был очень сложным, но закрыли мы его хорошо. И это радует и внушает оптимизм. Хотя роста прибыли по сравнению с прошлым годом у нас не было.
Генеральный директор Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей» И.А. Табаченков.
— Игорь Александрович, как этот год пережило системообразующее строительное СРО Смоленщины?
— Должен с удовлетворением заметить, что мы окрепли численно и организационно. У нас сейчас численность боле 400 организаций. А компенсационный фонд, которого в 2015 году считай и не было, сейчас составляет 305 миллионов рублей! То есть уверенность у нас в завтрашнем дне существует, так что грех обижаться.
— Какие меры поддержки со стороны региональных властей вы можете отметить?
— Нас очень поддерживает Смоленская областная Дума и лично ее Председатель Игорь Васильевич Ляхов, за что ему большая благодарность. По нашей инициативе Облдума разработала два законопроекта и направила их в Госдуму России. И оба законопроекта имеют хорошие перспективы.
Первый законопроект касается того, что сейчас СРО должно платить налоги с расчетного счета. Но ведь наш Компенсационный фонд, его размещение в банке приносит проценты, так вот налоги за это и должны платиться оттуда, а не с расчетного счета. Мы так считаем, и соответствующую законодательную инициативу Облдума направила в Госдуму.
Второй законопроект предусматривает поэтапное раскрытие эскроу-счетов. То есть после начала строительства дома средства дольщиков находятся на эскроу-счетах, это так называемой проектное финансирование. Застройщики вынуждены брать кредиты, на чем опять банки наживаются. И пока дом не будет сдан, застройщики не могут средства по сути учредителей строительства–дольщиков получить. А этот законопроект предусматривает поэтапное получение застройщиками средств с эскроу-счетов по мере сдачи дома в эксплуатацию.
Надеемся, что оба этих законопроекта будут одобрены на федеральном уровне.
Сергей Щемелев