18 мая 2022, Среда

Курс валют

EUR
 
73,34
USD
 
69,48
16+

Смоленский деловой пульс

Больше Материалов

Смоленский деловой пульс VI. Актуальное интервью

Мы продолжаем исследовать социально-экономическое «самочувствие» основных хозяйственных отраслей Смоленской области. Сегодня снова возвращаемся к промышленности, хотя не только к...

Дышите, не дышите

17 мая в России традиционно отмечается день пульмонолога. Этот праздник учрежден в 1997 году, когда в ООН выдвинули предложение...

Сычевские реалии

После некоторого перерыва мы продолжаем серию материалов о жизни в смоленских районных городах. Ранее мы рассказывали о Ярцево, Сафоново,...

Непростая социально-экономическая ситуация в России диктует прислушиваться к оценкам и мнениям профессионалов-практиков. Этот выпуск нашего нового регулярного проекта «Смоленский деловой пульс» посвящен строительству, рынку недвижимости, ЖКХ и дорожному хозяйству. Мы пообщались с видными представителями этих по сути смежных отраслей и будем приводить их (и других отраслевиков) оценки ежемесячно.

Наши собеседники

Председатель Правления Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»; президент группы компаний «Метрум Груп» (застройщик) В.Н. Потапов.

– Вениамин Николаевич, как вы оцениваете состояние региональной строительной отрасли?

– Сегодняшняя моя оценка связана с недавним скачком цен на строительные материалы, в первую очередь на арматуру. Так, нашу строительную отрасль контролирует с десяток государственных структур. А вот что касается биржевой торговли и посредников, то не очень заметно, чтобы их кто-то контролировал. Чем был обоснован скачок цен на металл и прочие строительные материалы? Уверен, что это произвол посредников, по простому спекулянтов. Ведь строительные материалы у нас в основном местные и белорусские. А скачок цен – это спекулятивные моменты.

– Как обстоят дела в Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей»?

– Наше СРО – системообразующая областная отраслевая структура – чувствует себя сейчас хорошо. У нас идет прием новых членов. Это связано с ликвидацией сафоновского СРО, также принимаем и организации, которые ни в каком СРО не состояли. У нас здесь идет плановая работа.

– Ваша компания «Метрум Груп» в связи с кризисом и инфляцией поднимало цены на жилье?

– В рамках застройщика «Метрум Груп» мы на сдаваемое жилье цены не поднимаем. Не думаю, что поднятие цен ведет к выигрышу, скорее наоборот. Рынок подвержен сезонным колебаниям. Декабрь-январь – это как всегда время активных продаж квартир. Следом идет волна спада, что мы и наблюдаем. Хотя буквально в прошлом месяце у нас был повышен спрос на квартиры. Это потому, что после падения курса рубля люди, у которых были накопления в валюте, продали ее и купили квартиры чтобы сохранить свои сбережения. Ну, а дальше будет спад, когда придется бороться за покупателя. Спад будет из-за наложения сезонного падения спроса и исчерпания накоплений у людей.

– Как вы оцениваете зависимость строительной отрасли от западных технологий, комплектующих, машин, оборудования…?

– Зависимость от западных технологий и комплектующих у нас незначительная. В основном западные – это котлы индивидуального отопления, насосное оборудование, электротехническое оборудование. Что касается строительной техники, то мы стараемся больше покупать именно российскую. Технику купили, и она 15 лет работает. Некоторые рачительные строительные организации вообще еще советскую строительную технику используют.

– Строительная отрасль ощущает поддержку со стороны государства?

– Поддержка государства, я считаю, есть существенная – это льготная ипотека. Проценты по ипотеке и всем кредитам, конечно, вслед за ключевой ставкой поднялись, но как поднялись, так и опустятся. Потому что на пополнение оборотных средств под 20-25% кредиты брать никто не будет.

Но есть и проблемы, которые надо решать на федеральном уровне. Напомню, что нас перевели на проектное финансирование, и деньги дольщиков поступают на эскроу-счета в банках. По сути дела у нас изъяли наши оборотные средства. Я считаю, что эту схему надо законодательно отменять, либо видоизменять, чтобы застройщики могли хотя бы поэтапно свои деньги получать на реализацию проектов.

– Как обстоит дело с ценообразованием на социальное жилье в рамках программ по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья?

– Цены на социальное жилье остаются низкими, ниже рентабельности. И это проблема для обеспечения нуждающихся социальным жильем. Мы давно планировали перейти на ресурсный метод пересчета строительных смет, и должны были на него перейти. Но на практике этого пока не происходит. Профильное Министерство почему-то оттягивает такой переход. Это более гибкая и адекватная система ценообразования на жилье, привязанная к ситуации на рынке. Ведь если у нас цены на стройматериалы в течение месяца могут подняться в 1,5-2 раза, то должна быть и соответствующая корректировка смет на конечное жилье. А этого нет.

 

Президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области»; генеральный директор АО «Смолстром-сервис» (застройщик) В.В. Косых.

– Вадим Вячеславович, в рамках регионального Союза строителей уже ощутили наступление кризиса?

– Пока что по причине пандемии Союз строителей сократил свое участие в общественной жизни. В целом по строительной отрасли ситуация нестабильная и непонятная, сложно прогнозируемая. Цены на все растут скачками. Спрос на готовое жилье также начинает снижаться. Уже ощущаются нестабильные поставки различных импортных комплектующих, что тянет за собой и сбои поставок российской продукции. Некоторые заводы уже приостанавливают свою работу. В основной зоне риска – лифтовое оборудование, котельное оборудование, электрическое оборудование: счетчики трансформаторы и т.д. Кроме того, цены растут на цемент, на металл, прочие строительные материалы. В последние месяцы рост цен составил порядка 20%. Машиномеханизмы тоже в основном на импортных технологиях и по некоторым позициям вообще исчезают с рынка. Купить экскаваторы, бульдозеры, краны, самосвалы уже сложно. Даже КамАЗы и те с американскими двигателями. Экскаваторы подорожали практически в два раза относительно прошлого года.  При обслуживании и ремонте имеющейся техники строители также столкнулись с проблемами. Многих запчастей нет, масла ищем аналоги.  В целом ближайшее будущее здесь сложно прогнозировать, все зависит о цепочек поставок, которые надо выстраивать по новой, с теми же самыми азиатскими странами договариваться как-то. Но ведь европейцы и американцы отслеживают новые цепочки и стараются их перекрыть.

– Соответственно, и вы вынуждены поднимать цены.

– Да. Мы тоже на 15-20% вынуждены поднять цены на жилье. После недавнего сильного удорожания кредитных средств в строительной отрасли намечается рецессия. Ипотеку дают от 12 до 19%. А кредиты застройщикам выдают сейчас по ставке от 20 до 27% по договорам проектного финансирования. Мало того, ранее взятые нами кредиты были по договорам – ключевая ставка + или -. И сейчас даже взятые ранее кредиты вслед за ставкой сильно подорожали. И у нас проблема не взять новые деньги, а рассчитаться по тем кредитам, которые мы получили раннее. Ведь раньше мы брали под иногда 0,1% и до 2% годовых, а теперь под 24% годовых! И мы не понимаем сейчас, что делать дальше: сохранять объемы строительства или сокращать. Увидим в середине лета.

– Вы ощущаете поддержку строительной отрасли на региональном и федеральном уровнях?

– Региональная администрация почти не может повлиять на ситуацию. Ведь строительная отрасль работает преимущественно в рамках Федерального законодательства.  Хотя на уроне области занимаются строительством инфраструктуры: строят дороги, сети в рамках проекта «Чистая вода» детские сады и школы. Так что это помощь застройщикам по повышению привлекательности нового жилья. Но ведь основная проблема – это резкое и сильное удорожание денег и для граждан на покупку жилья, и для застройщиков на пополнение оборотных средств. А это вопрос федеральный. Так что повторюсь: если в финансовых вопросах не будет государственной поддержки, то мы будем вынуждены сокращать объемы ввода жилья.

 

Генеральный директор ООО СПК «РемСтройАльянс» (дорожное строительство и ремонт) В.В. Поляков.

– Виталий Викторович, вы ощущаете негативное воздействие кризиса?

– Пока на данном этапе ничего не ощущаем. Аукционы на ремонт дорог и дворовых территорий как проводились, так и проводятся. Цены аукционов, опять же на данный момент, соответствуют рыночным. Некоторое повышение цен было на инертные материалы: карьеры подняли цены на 5-7% на щебень и песок. На битум цены пока держатся на прежнем уровне. Что будет завтра, никто точно сказать не может.

– А как обстоят дела с ценами на комплектующие и обслуживание дорожной и прочей техники?

– Что касается техники, не только импортной, то комплектующие и обслуживание подорожали. У нас в основном техника российская и китайская. И там тоже в разных количествах присутствуют комплектующие, попавшие под санкции.

– Вы ощущаете поддержку дорожной отрасли со стороны государства?

– Масштабные программы «Безопасные и качественные дороги», а также «Комфортная городская среда» – это уже серьезная поддержка. В этом году планируется больше работ. Есть поддержка и федеральная, и региональная, муниципалы вкладывают свои средства. Ожидаем насыщенный дорожный сезон. Надеемся также, что нас поддержат льготными кредитами на выполнение работ. В качестве поддержки очень действенно может помочь авансирование дорожников на выполнение работ до 50%, что в качестве намерения было озвучено Президентом России. Хотелось бы, чтобы эта мера применялась на практике.

– Раньше смоленские дорожники жаловались на то, что к нам на конкурсы заходят компании из других регионов, не всегда добросовестные, а иногда и откровенные мошенники…

– В этом году чужих компаний из других регионов у нас на конкурсах не замечено. Участвуют свои региональные проверенные компании с репутацией. Есть некоторые компании из Беларуси. Но 95% – свои. Халтурщики надолго на рынке не задерживаются.

– Если все же уже после начала работ цены на материалы и комплектующие существенно вырастут, превысив рентабельность уже заключенных контрактов?

– Есть постановление правительства, в соответствии с которым, если мы можем обосновать поднятие цены себестоимости работы, то и заказчик в свою очередь обязан поднять цену. На практике такую норму мы пока не применяли, но надеюсь, что в случае чего она будет работать.

 

Генеральный директор ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» (оценочная деятельность, геодезические и кадастровые работы, строительно-технические исследования) Г.И. Ковалева.

– Галина Ивановна, как обстоят дела в вашей сфере деятельности?

– Мы в связке со всей экономикой. Оценочные услуги упали на 5%, геодезия на 36%, строительно-техническая экспертиза сократилась на 17%. Ведь никто: ни физические, ни юридические лица не понимают, что будет дальше, и сделки совершаются только те, которые действительно необходимы. Ипотека очень сильно просела. Старые сделки по прежним процентным ставкам прошли, а новых по новым более высоким ставкам почти нет. У нас значительная часть деятельности связана с прогнозами, но в нынешних условиях прогнозы делать очень и очень сложно.

– Вы ощущаете какие-то меры поддержки со стороны государства?

– Наша отрасль никогда не попадала под меры поддержки. Кроме разве что отсрочки в уплате налогов. Мы и в пандемию от оценочного сообщества обращались в том числе и на Премьер Министра Михаила Мишустина с просьбой отменить квалификационные экзамены, которые оценщики обязаны сдавать один раз в три года. Много где автоматически продлили разрешения и лицензии, но наша сфера под это к сожалению не попала.

 

Директор ООО Агентство недвижимости «Магазин Квартир» (операции с недвижимостью) С.Я. Горохов.

– Сергей Яковлевич, как обстоят дела на рынке недвижимости?

– Люди, которые имели сбережения, стремятся сейчас их во что-то вложить, и в первую очередь в недвижимость. В прошедшем марте был рекорд по продажам квартир в новостройках. Причем 35-40% продаж – это оставшиеся одобренные ранее до повышения ставок кредиты, хотя немного покупают и по новым ставкам с государственной поддержкой под 12-12,5% годовых. А так ипотека подорожала до 19-22% годовых. Пока по таким ставкам за март ни одной кредитной продажи нет.  А вот 60-65% продаж в марте – это именно за наличные средства. Видимо, здесь не последнюю роль играют имевшиеся валютные накопления, которые после падения курса рубля в рублях стали больше. В ситуации неопределенности даже с учетом увеличения цен это рождает ажиотаж.  Для сравнения – в пандемию до 90% продаж было в рамках ипотеки, а сейчас даже наверное до 70% = за наличку.

– А вторичное жилье?

– Продажи вторички сейчас остановились. До 60% вторичного жилья сняли с продажи. Когда понимают, что можешь продать, но не можешь купить. На рынке сейчас осталась вторичка или завышенная в цене, или квартиры в плохом состоянии. По вторичному жилью цены подросли на 5-7%.

– Ваш прогноз по рынку недвижимости на ближайшее будущее?

– Застройщики, да, подняли цены до 20%. Когда застройщикам кредиты выдают в среднем под 20%, то они поднимают цены, а следом и вторичка дорожает. К тому же наличные деньги у людей не бесконечны. Предпосылок для улучшения ситуации в стране нет. Думаю, что 1-2 месяца, и деньги кончатся, и предложение уравновесится. Но пока непонятно, что будет с инфляцией. Негативно сказывается на рынке и подорожание ипотеки. Если раньше средний кредит обслужить стоило 25000 рублей в месяц, то сейчас, когда однушка стоит 2,6-2,8 миллиона рублей, платеж уже составляет порядка 40000 рублей в месяц. Кто способен такие платежи обслуживать? Единицы. Так что покупательская способность падает и будет падать в ближайшее время.

– Вы упомянули бум продаж и объяснили его причины. А какова структура продаж во время этого бума?

– Доминируют два типа продаж: недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры (вторичка – «хрущевки» и «брежневки») стоимостью до 2,5 миллионов рублей; также повышенный спрос на квартиры от 6 до 9 и даже 10 миллионов рублей. То есть это стремление вложить имеющиеся деньги, что я уже упоминал. А вот на квартиры по средней цена 3,5-5 миллиона рублей резко обрушился спрос.

 

Директор управляющей компании ООО «ТСЖ» (управление многоквартирными жилыми домами) А.К. Борисов.

– Алексей Климентьевич, жилищно-коммунальное хозяйство ощущает наступление кризиса?

– Да. Вырос риск неплатежей со стороны населения за жилищно-коммунальные услуги. Хотя на федеральном уровне принято решение о том, что штрафные санкции за просрочку оплаты услуг и ресурсов в ЖКХ, которые раньше были привязаны к ключевой ставке ЦБ, теперь не превышают 9,5%. Сами понимаете, при нынешней ставке ЦБ в 20% подобные штрафные санкции были бы просто драконовскими и неподъемными. Так что 9,5% – это терпимо. Эти штрафы касаются и управляющих компаний, ведь все, что не заплатили жители за потребленные ресурсы, ложится на управляющую компанию, с которой все это взыскивается.

– У вас на 5-и обслуживаемых многоквартирных домах в Смоленске (мкр. «Южный» и Краснинское шоссе) много неплательщиков?  

– Доля неплательщиков у нас колеблется от 5% до 10%. Риск роста неплатежей сохраняется, поскольку люди могут терять работу со всеми вытекающими.

– Насколько ЖКХ зависит от импортных материалов, комплектующих, технологий?

– Зависимость ЖКХ от импортного оборудования и комплектующих есть. Это котлы отопления. Хотя пока мы еще это не ощутили, так как массово такое оборудование еще не выработало свой ресурс. Но потом, конечно, проблемы будут. Насосы, повышающие давление воды, стоят у кого немецкие, у кого американские, частотники также импортные. Надо будет при замене срочно искать аналоги. А аналоги китайские. Как они будут работать, пока не понятно. Кроме того, ведь есть требование цифровизировать все счетчики учета ресурсов (вода и отопление), а это требует дополнительных серверов, что в условиях санкций – проблематично.    Также импортные компоненты в автоматизированных вентиляционных системах некоторых современных домов. И вот уже некоторые поставщики остановили работу, так как двигатели и автоматика европейского производства. С этим уже мы столкнулись по своим домам, на которых подземные паркинги оснащены такими системами.

– Но ведь у нас есть меры поддержки малоимущих граждан при оплате за услуги ЖКХ. Она реально работает?

– Да, эта мера работает. Помощь малоимущим по оплате ЖКХ работает в рамках соцзащиты. Малоимущие оплачивают услуги ЖКХ, предоставляют соответствующие документы в соцзащиту и получают компенсацию.

– Что, по вашему, может государство и естественные монополии (поставщики ресурсов) сделать для поддержки отрасли ЖКХ?

– Постараться максимально быстро продолжить цифровизацию счетчиков учета ресурсов. Чтобы свести на нет человеческий фактор в учете и начислении потребленных ресурсов. По счетчикам разбежка в показаниях по сравнению с нормативом потребления может составлять до 500 %, особенно в новогодние праздники. Как в нынешних условиях это делать с требуемым оборудованием, попавшим под санкции? Надо искать аналоги в странах, которые не наложили на нас санкции, и  развивать собственное производство.

На следующей неделе мы побеседуем с профессионалами-практиками от смоленской промышленности (в том числе и пищевой). Подписывайтесь на телеграм-канал «MediaФеникс», чтобы не пропустить самое важное.

 Сергей Щемелев

- Реклама -

Прокомментируйте

Please enter your comment!
Please enter your name here

- Реклама -

Новые материалы

Смоленский деловой пульс VI. Актуальное интервью

Мы продолжаем исследовать социально-экономическое «самочувствие» основных хозяйственных отраслей Смоленской области. Сегодня снова возвращаемся к промышленности, хотя не только к...

Дышите, не дышите

17 мая в России традиционно отмечается день пульмонолога. Этот праздник учрежден в 1997 году, когда в ООН выдвинули предложение создать день для чествования врачей...

Сычевские реалии

После некоторого перерыва мы продолжаем серию материалов о жизни в смоленских районных городах. Ранее мы рассказывали о Ярцево, Сафоново, Гагарине, Рославле. Мы намеренно обходим...

Обзор цен: скачки продолжаются

Две недели прошло – и мы снова отправились по смоленским сетевым магазинам, чтобы проследить волну (вверх или вниз?) цен на продукты, входящие в потребительскую...

Бессмертный полк в лицах

В этом году «Бессмертный полк» собрал рекордное количество участников по всей стране. В Смоленске с портретами своих героев прошлись более 30 тысяч человек. Колонна...
- Реклама -

Больше материалов по теме

- Реклама -