Строительный комплекс, без преувеличения, является фундаментальным для любого современного общества. Состояние данной отрасли является достаточно точным маркером дел в стране в целом. Именно поэтому наш портал регулярно обращается за соответствующими оценками к руководителям крупных профильных объединений. И сегодня вопрос освещает Президент СРМОР «Союз строителей Смоленской области», генеральный директор АО «Смолстром-сервис» Вадим Косых.
Спрос превысил предложение
— Вадим Вячеславович, и ваши коллеги, и риэлторы в один голос говорят, что как минимум с лета прошлого года и в стране в целом, и в Смоленской области наблюдается ажиотаж на рынке жилья. Согласны с такими оценками?
— Согласен. На мой взгляд это реализация так называемого отложенного спроса.
— Назовете причины, почему он стал реализовываться именно в тяжелейшем 2020-м?
— Стечение нескольких факторов.
Это и снижение ипотечной ставки субсидированием ее со стороны государства, так что на новостройки она составляет 6,5% годовых. На сельских территориях она доходила до 2,7%, что, сами понимаете, низко, как никогда. Мы свои микрорайоны Новосельцы и Алтуховка продавали по таким ставкам, но с 1 января 2021 года этот вариант законодательно упразднен, теперь под такую субсидию попадают дома не выше пяти этажей. Также ажиотажу способствует снижение первоначального взноса за ипотеку до 150 тысяч рублей. Наконец, к сожалению, все видят, что нашу экономику, как впрочем и мировую, сильно штормит. Курс рубля нестабилен, и высока вероятность его сильного падения, так что люди хотят хоть как-то подстраховаться и вкладываются в жилье, которое всегда будет иметь определенную цену…
— Кстати о ценах на квадратные метры, они ведь выросли?
— Номинально да, выросли на порядка 20%. Но здесь надо понимать, что перед этим с 2014 года цены упали на те же 20%. Поэтому по факту цены практически не возросли, а вернулись к докризисному периоду (имею в виду 2014 год) с учетом инфляции. Но ведь на все повсеместно, включая ГСМ, металлы и т.д., цены — постоянно росли. И за прошедшие 6 лет строительные организации потеряли существенно в своей капитализации, не развивали полноценно материально-техническую базу. И как результат – падение объемов строительства, невозможность стратегического планирования. Ведь заметьте, за эти 6 лет не выросло ни одного нового квартала в Смоленске.
Мы увидели, что можно целый пласт специальностей использовать на удаленной работе. Это такие работники как диспетчеры, проектировщики и другие. Оказалось, что им дома работать даже лучше, хотя бы потому, что время не тратится на дорогу на работу и обратно.
— То есть нынешний бум должен закончиться. Но вы все же, имею в виду строителей, выиграли хоть что-то?
— Кто-то, в частности крупные застройщики, конечно выиграли. Например, наша компания распродала все нераспроданные за последние годы квартиры. Так что сейчас по факту на рынке дефицит жилья. Но, уверен, уже достаточно скоро ажиотаж спадет, и на рынке будет затишье.
— А с ценами что будет?
— Думаю, они на ближайшую временную перспективу останутся на нынешнем уровне. Но это в том случае, если не произойдет чего-то экстраординарного.
Малые застройщики уходят с рынка
— Вы упомянули, что крупные застройщики выиграли. А небольшие?
— Небольшие уходят с рынка, перепрофилируются, объединяются, просто банкротятся. Ведь строительный рынок – сложный в том плане, что процесс растянут на несколько лет: иногда до 5 и даже дольше. Сначала идет оформление земельных участков, затем прохождение различных согласовательно-разрешительных процедур, проектирование объектов опять же – трудоемкая и хлопотная процедура… Сейчас к этому прибавилось и проектное финансирование. Которое также требует немало ресурсов и времени. В результате от задумки до сдачи дома в эксплуатацию проходят годы.
А если мы возьмем становление отдельных крупных застройщиков, то их постепенная капитализация занимает десятки лет. За эти годы может произойти все, что угодно. Особенно это касается квартальной застройки, которой, например, занимается наша компания.
На фоне этого с некоторых пор небольшие строительные компании, которые занимаются малоэтажной застройкой, точечной застройкой оперативно решали проблему нехватки жилья за счет того, что строили небольшие дома в упрощенном варианте, без серьезного стратегического планирования. К тому же таких малых застройщиков было много.
Но сейчас число малых застройщиков существенно ограничено законодательно в первую очередь счетами эскроу. Теперь на период строительства застройщику или нужно замораживать большие денежные средства, или иметь доступ к «дешевым длинным» кредитам, что доступно немногим.
Номинально цены на жилье выросли на порядка 20%. Но здесь надо понимать, что перед этим с 2014 года цены упали на те же 20%. Поэтому по факту цены практически не возросли, а вернулись к докризисному периоду (имею в виду 2014 год) с учетом инфляции.
Так произошло потому, что само по себе проектное финансирование оказалось сложным продуктом. Ведь в этом случае покупатель, положив свои деньги на счет эскроу, считает, что он будущую свою квартиру уже оплатил. Но строители-то этих денег не видят! И не увидят еще несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию! Одним словом, данная схема пока не отработана.
Плюс к этому низкие цены на жилье и слабая покупательская способность населения в целом снизили прибыль строительной отрасли и соответственно урезали доходы строителей и смежников, что сделало нашу профессию менее привлекательной. Соответственно, у нас начались проблемы и с кадрами.
Отсюда вытекает то, что количество застройщиков в целом стало сокращаться.
Были ужасные ожидания весной прошлого года, но все не так плохо оказалось. Во-первых, строительную отрасль не закрывали. Мы вышли на губернатора Смоленской области Алексея Островского, и он нашу инициативу поддержал. И это логично. У нас вне офисов нет скученности. Вот работает 15-20 человек на большом доме – это же не скученность. Или водитель с крановщиком сидят в своих кабинах…
По-сути, поставлен крест на небольших застройщиках. Это не значит, что все они уходят в небытие. Идут процессы слияния, переходы в другие сектора экономики, на малоэтажное строительство (т.н. таунхаусы). А дома выше 10 этажей сейчас строит в Смоленске всего несколько компаний.
Отсюда и недостаток жилья на рынке. Мелкие ушли, а крупные быстро нарастить объемы строительства не могут.
— Да мы с вами об этом ранее не раз говорили, что банки не очень охотно работают с нашими региональными строителями. Получается, что пока не очень здесь ситуация изменилась?
— С этим пока все плохо, потому что принятие решения о проектном финансировании принимается не в Смоленске, и контроль за реализацией проектов также осуществляется не местными специалистами. Мы ведь относимся к условному «Московскому региону». То есть если приходит московская компания с проектом на миллиард рублей при стоимости квартиры 200 тыс. за квадратный метр где-нибудь на МКАДе. Или мы приходим со своим проектом на 100-150 млн. рублей со стоимостью квартиры 35 тыс. рублей за квадратный метр. То соответственно маржинальность проектов совершенно разная. И банки делают выбор в пользу более крупных и прибыльных проектов. Здесь все просто, начиная с банковского клерка, которому интереснее премию получить за миллиардный кредит, чем за 150-миллионный.
К тому же строительство – рискованный бизнес, как был, так и остается.
Поэтому, на мой взгляд, чтобы строительная отрасль развивалась именно в регионах, то надо создавать банковские структуры на местах. И, судя по всему, без участия государства этот вопрос не решить. Это должны быть или чисто государственные, или частно-государственные банки.
В качестве примера можно взять Советский Союз, его Промышленно-строительный банк, который имел представительства во всех регионах, и который финансировал именно стройки на местах, и его сотрудники за это премии получали за выполнение именно областных строительных программ.
Самоизоляция. Позитивный эффект
— Ковид как-то отразился на работе вашей компании в плане тех же затрат на приобретение защитных и дезинфицирующих средств?
— Серьезно это к счастью не отразилось. Были ужасные ожидания весной прошлого года, но все не так плохо оказалось. Во-первых, строительную отрасль не закрывали. Мы вышли на губернатора Смоленской области Алексея Островского, и он нашу инициативу поддержал. И это логично. У нас вне офисов нет скученности. Вот работает 15-20 человек на большом доме – это же не скученность. Или водитель с крановщиком сидят в своих кабинах…
— Но сотрудники у вас болели?
— Почти все переболели, но в разное время. А всех, кого можно и кого предписано – люди старше 60 лет – мы отправили на удаленку. Это потребовало определенной перестройки организации работы, но, возможно неожиданно, дало положительный эффект. В каком плане? Более четко стали ставиться задачи. Раньше, когда сидит несколько человек в отделе, то непонятно: кто чем занимается. На удаленке же каждый выполняет конкретную работу. Утром ему работа поручается, вечером она проверяется. И получилось так, что контроль за нашим аппаратом только усилился.
И мы увидели, что можно целый пласт специальностей использовать на удаленной работе. Это такие работники как диспетчеры, проектировщики и другие. Оказалось, что им дома работать даже лучше, хотя бы потому, что время не тратится на дорогу на работу и обратно. Объем работы не уменьшается, а производительность труда даже растет.
Сейчас число малых застройщиков существенно ограничено законодательно в первую очередь счетами эскроу. Теперь на период строительства застройщику или нужно замораживать большие денежные средства, или иметь доступ к «дешевым длинным» кредитам, что доступно немногим.
В целом строительная отрасль пострадала от Ковида меньше остальных. Конкретно наша компания планирует вкладывать деньги в развитие новых микрорайонов по Краснинскому шоссе и в южном направлении в районе Рябиновой поляны.
Хотя, конечно, коронавирус нанес и невосполнимый урон. От него умерли бывший главный архитектор Смоленска Борис Владимирович Ляденко и генеральный директор «Консоли» Азис Гасанович Гусейнов. Так что это очень непростое время, но нужно жить и работать дальше…
Беседовал Сергей Щемелев