17 апреля 2024, Среда

Курс валют

EUR
 
99,69
USD
 
92,91
16+

Внутренняя кухня смоленских риэлторов

Больше Материалов

Задел на новый урожай

Профильные региональные структуры рассказали о том, что в Смоленской области стартовали весенне-полевые работы. Например, в Руднянском районе аграрии провели...

Есть рост по отраслям

Подоспели свежи данные региональной статистики. В соответствии с ними в феврале 2024 года промышленное производство в Смоленской области увеличилось...

Стимулы для инвестиций

В региональном правительстве рассказали о стимулировании инвестиций.  Для повышения инвестиционной привлекательности Смоленской области, а также помощи инвесторам и предпринимателям...

Я хотел сделать небольшой репортаж о работе одного из агентств недвижимости Смоленска. Но знакомые представители этой профессии все были заняты и посоветовали мне поговорить с Александром Харченковым. И вот удача! Предполагался вроде бы обычный проходной материал. Но собеседник оказался очень погружен в тему и рассказал немало интересного, и казалось бы обычная посредническая специализация заиграла новыми красками. Есть здесь и своя философия с психологией, и кодекс чести, ровно как и вопиющая бесчестность, и свод правил, без выполнения которых вряд ли получится добиться успеха…

Впрочем, судите сами.

Рынок не обманешь

Ну, не то чтобы совсем не обманешь. Разок-другой может быть и получится, но в основном, конечно, да — рынок недвижимости подчинен достаточно жестким правилам, в рамках которых приходится действовать риэлторам. Ну, а обманщиков рынок просто «выплевывает», ведь Смоленск – город небольшой, и дурная слава здесь распространяется очень быстро…

Риэлтор с большим опытом Александр Харченков.

Александр занимается недвижимостью с 2002 года, а с 2006 является учредителем и руководителем одного из крупных смоленских агентств, работающих на этом рынке. В лучшие времена у него трудилось больше 40 сотрудников. Сейчас — только 9.  Но зато это настоящие профессионалы, проверенные в деле.

Понимаете, — рассказывает Александр. – опытный риэлтор сразу видит адекватную стоимость объекта недвижимости. И мастерство, искусство, если хотите, состоит в том, чтобы убедить клиента, что вот она — цена, за которую мы можем продать объект недвижимости в течение месяца. Ведь мы работаем в основном от продавца официально с заключением договора.

Опытный риэлтор сразу видит адекватную стоимость объекта недвижимости. И мастерство, искусство, если хотите, состоит в том, чтобы убедить клиента, что вот она — цена, за которую мы можем продать объект недвижимости в течение месяца.

— Но люди-то как правило хотят больше, – улыбается рассказчик. – Они предлагают поставить дороже рынка на 100, 300, 500 тысяч… Если не удается убедить, что при повышении цены объект зависнет, то это уже почти верный путь к потере клиента.

— Почему? – поинтересовался я.

— Потому, что при завышении цены, например, квартирой почти не будут интересоваться, не станут звонить и ее смотреть. Клиент подумает, что риэлтор ничего не делает и решит искать другого. Причем тот другой, если он профи, также хорошо знает рынок и наверняка уговорит клиента все же снизить цену. И тем самым повысит вероятность продажи квартиры.

Все дело в базе

Безусловно. Настоящий спец по недвижимости знает, что, где и почем продается и покупается. Профессионал обязательно сам посещает все объекты и досконально их изучает, выигрышно, насколько это возможно, фотографирует. Выясняет как можно больше дополнительных деталей.

— Мы работаем так, – продолжает собеседник. – Как только нам  на продажу предлагается новый объект недвижимости, то мы подбираем аналоги и стараемся убедить клиента поставить его по рыночной цене. Когда цена согласована, то объект выставляется в нашей базе, подаются соответствующие объявления на другие информационные площадки, и он, что называется, выходит в рынок. При этом каждому клиенту предоставляются еженедельные отчеты о количестве просмотров и прочтений объявлений, звонках, физических посещений, если, например, клиент в квартире не живет и доверяет показывать ее без него… И идет аналитика с выводами: интересен данный объект или не очень, адекватная цена или стоит ее снизить. Всегда, конечно, решает клиент, но мастерство риэлтора убедить его приводить свои желания в соответствие с рыночными реалиями. А для этого основное – быть всегда в курсе, что происходит на рынке. Ведь постоянно что-то меняется, и все эти изменения у профессионала отображаются не только в электронной базе, но и в голове.

Партнеры и «пираты»

Удивило следующее. Все знают, что такое конкуренция. Казалось бы, и риэлторы должны рвать друг у друга «жирные куски». Однако, не все так однозначно. Есть в этом высококонкурентном деле и место партнерству.

Противостоять банковской системе, которая поглощает наш бизнес, может только система в виде региональной Гильдии риэлторов. Так что я в который раз призываю коллег ее создать!

— Среди агентств для нас партнерами являются примерно 30%, – удивил Александр. – Остальные, соответственно, каждый сам за себя.

Какое между вами возможно партнерство? – не понял я.

— Возможно. Так происходит, когда с кем-то из агентств недвижимости клиент заключает эксклюзивный договор на оказание услуг. Агентство выставляет объект в своей базе, но его партнеры по договоренности могут эти объекты показывать уже своим клиентам и реализовывать. В таком случае агентские делятся партнерами пополам.

— Но ведь получается, что большинство агентств недвижимости никаких правил по отношению к коллегам не придерживается?

— Да, таких большинство, – развел руками Александр.

— А сколько примерно легальных агентств в Смоленске?

— Порядка 90.

— Это не считая одиночек?

— Да. Но, как правило, те, кто работает самодеятельно и без оглядки на какие бы то ни было правила и приличия, достаточно быстро уходят из бизнеса. Здесь очень важно работать чисто и блюсти репутацию.

— Но ведь, наверняка, есть и беспредельщики, которые могут и кидать много кого, но остаются на плаву.

— И такие есть, но их у нас очень мало. В больших городах намного больше…  

—  Типовая схема недобросовестной конкуренции между риэлторами. Какая она?

— Да, вот эти бесконечные объявления на подъездах: «срочно куплю квартиру в вашем доме» и тому подобные.

— В чем здесь подвох?

— Допустим, человек звонит по такому объявлению и говорит, что продает квартиру. К нему приходит вроде как клиент, но оказывается, что он сам риэлтор, который вместо того чтобы узнать: работает ли уже продавец с другим агентством, начинает настойчиво предлагать свои услуги и старается увести сделку у своих коллег. Такой посредник тут же говорит, что у него в свою очередь есть клиент, и приводит своего коллегу, который живо интересуется квартирой. Так могут и несколько раз повторить. Хозяин квартиры видит, что этот риэлтор действительно работает, что его квартирой интересуются, и начинает доверять. А риэлтор со своими коллегами тем временем создают иллюзию, что стоит только снизить цену, и квартира продастся. На кого-то это работает.

А бывает, что те, кто работают от покупателя, могут показывать клиенту «утки», например, фото красивых квартир, чтобы начать с клиентом общение в надежде потом «втюхать» ему что-то другое. Вот покажут красивый объект на фото, а потом якобы оказывается, что только что его уже купили. Но зато, какое счастье, у такого посредника есть другие менее привлекательные объекты, которые он и предлагает посмотреть.

Но в перечисленных и прочих других схемах все начинается с обмана, и в этом случае, я уверен, обманом и продолжится, ведь ложь всегда рождает ложь… 

Без лоха по-прежнему жить плохо

— Давайте теперь поговорим про откровенные криминальные мошеннические схемы с недвижимостью. Наверняка, они имеются, — перешел я к самому интересному.   

— Конечно, имеются.

— Топ три на данный момент…

— Сейчас все больше людей и юридических лиц переходят к заключению сделок посредством электронной цифровой подписи (ЭЦП), – ненадолго задумался Александр. — Это очень надежно, если только подпись настоящая. Но ЭЦП мошенники могут делать на поддельные документы – достаточно паспорта. И вот тогда уже, сами понимаете, можно провернуть целый ряд мошеннических схем и не только с недвижимостью.

Или, например, появляется вроде как клиент и хочет снять жилье с предоплатой на полгода. Хозяин, естественно, часто рад такому случаю. Но квартиросъемщик просит показать документы, что квартира действительно принадлежит арендодателю, и снимает с них копии под предлогом, чтобы подстраховаться. А сам делает по копиям подделки, что он настоящий собственник, и по срочному выкупу продает чужую по факту квартиру за примерно 70% стоимости.  

— Все упирается в подделку документов?

— Это большой пласт мошенничеств. Хотя бывает и так, что мошенники действуют открыто. Например, продают действительно свою квартиру, но в сделку закладывается нечто, что даст повод ее через какое-то время оспорить и отменить. Это могут быть ошибки в документах или их недостача, а то и подтвержденная медиками психическая несостоятельность одного из продавцов квартиры. Что касается денег, то их даже могут и вернуть.

— А смысл тогда в чем?не понял я.

Но в перечисленных и прочих других схемах все начинается с обмана, и в этом случае, я уверен, обманом и продолжится, ведь ложь всегда рождает ложь…

— За это время новые временные собственники уже сделали в квартире дорогой ремонт. А другие могут и деньги не вернуть. Типа потратили и попали в трудную жизненную ситуацию. Потом будут отдавать по суду по 5000 рублей в месяц.  Вот и все…

— Наличные деньги еще ходят в бизнесе?

— Ходят, но все меньше.

— Поддельные попадаются?

— Да. Даже у меня один раз попались. Неприятные были разбирательства с органами. Но ничего, обошлось.

Гильдия против банка

В этой части разговора Александр назвал всех участников своими именами. Но я не буду, а напишу иносказательно.

Как и предполагалось, один наш хорошо известный крупный банк очень активно входит во все сферы жизни. При нем создана мощная виртуальная платформа, в том числе и по операциям с недвижимостью. Удобно, надежно, безопасно, до поры было почти бесплатно… Однако сейчас уже все риэлторы понимают, что они сами, подкупленные перечисленными качествами данной цифровой платформы, передали туда свои базы, и дальше, следуя логике, банк уже может перехватить инициативу и по сути оставить риэлторов без работы. То есть риэлторы, доверяя банку свою базу, могут остаться «за бортом».

— А у нас такая Гильдия риэлторов есть? – спросил я, однако, уже зная ответ.

— Нет, — все также грустно продолжил улыбаться он. – Я в свое время хотел организовать, бегал, суетился… Но не получается.

— Почему?

— Не можем друг с другом договориться. Вот так… Может быть, этот материл поможет консолидировать коллег. Ведь противостоять банковской системе, которая поглощает наш бизнес, может только система в виде региональной Гильдии риэлторов. Так что я в который раз призываю коллег ее создать!

Беседовал Сергей Щемелев

- Реклама -

Прокомментируйте

Please enter your comment!
Please enter your name here

- Реклама -

Новые материалы

Задел на новый урожай

Профильные региональные структуры рассказали о том, что в Смоленской области стартовали весенне-полевые работы. Например, в Руднянском районе аграрии провели...

Есть рост по отраслям

Подоспели свежи данные региональной статистики. В соответствии с ними в феврале 2024 года промышленное производство в Смоленской области увеличилось в частности на 6,8% в...

Стимулы для инвестиций

В региональном правительстве рассказали о стимулировании инвестиций.  Для повышения инвестиционной привлекательности Смоленской области, а также помощи инвесторам и предпринимателям в регионе действует целая система...

В помощь аграриям

В Смоленской области одним из главных драйверов роста сможет стать сельское хозяйство. С 2012 года доля инвестиций в него выросла более чем в четыре...

Грядет сезон сельхозработ

Ожидается, что в этом году смоленские аграрии готовы начать сельхозработы работы в первой декаде апреля. Министр сельского хозяйства и продовольствия региона Ольга Мелехова сообщила,...
- Реклама -

Больше материалов по теме

- Реклама -